분상제 아파트의 전세보증보험 가입 거절 문제 분석

 

분양가 상한제(분상제) 아파트의 전세보증금반환 보증보험 가입 거절 문제는 실거주 의무 유예와 소유권 이전 제한이 복합적으로 작용한 결과입니다. 서울 강동구 '올림픽파크포레온' 사례를 통해 이 문제를 심도있게 살펴보고자 합니다.

1. 문제 발생 배경

1. 분양가 상한제 특성
   분상제 아파트는 최초 입주 후 2~5년간 실거주 의무가 부과되었습니다. 정부는 이 제도가 투기를 방지하고 실수요자 보호를 위한 조치라는 입장을 취했습니다. 하지만 여러가지 부작용을 초해한 결과 2024년 2월 실거주 의무 3년 유예가 결정되면서, 집주인은 입주 시점부터 3년간 전세를 놓을 수 있게 되었습니다.
2. 법적 사각지대
   • 유예 기간 중에는 전매 제한에 걸리게 되어 소유권 이전이 불가능합니다.
   • HUG는 보증사고 발생 시 부동산 경매를 통해 보증금을 회수해야 하지만, 전매 제한으로 인해 소유권 변경이 불가능하다보니 경매 진행이 불가능했습니다.

2. 구체적 사례 분석: 올림픽파크포레온

• 김모씨 사례:
  • 2024년 분양받은 집주인이 전세 계약 후 HUG 보험 가입을 시도했으나 거절당함.
  • 거절 사유: 실거주 의무 유예로 인해 소유권 이전이 막혀 경매 진행 불가 → 보증금 회수 불확실성.
  • 이로 인해 세입자는 전세금 7억 원 이상을 보증 없이 계약해야 하는 위험에 직면.

3. 영향 범위 및 정부 대응

1. 피해 규모
   • 2024년 기준 5만 가구가 유사한 문제에 직면.
   • 강남3구(강남·서초·송파) 등 고가 분양 단지 확대 예상 → 추가 피해 발생 우려.
2. 제도 개선 방안
   • 2025년 3월 5일 주택법 시행령 개정안 입법예고:
     ▶ HUG를 경매 권한이 있는 "금융기관" 에 포함시켜 법적 근거 확보
     ▶ 보증사고 발생 시 HUG가 부동산 경매를 주도할 수 있도록 조치.
   • 효과:
     • 집주인: 전세금 미반환 시 HUG 주도 경매로 부동산 처분 가능.
     • 세입자: 최대 2억 원까지 보증금 보장.

4. 향후 전망 및 쟁점

• 긍정적 영향:
  • 2025년 3월 이후 5만 가구 보호 강화 및 전세 시장 안정 기대.
  • 공공기관의 부동산 정책 개입 확대를 통한 제도적 보완 가능성.
• 잔여 리스크:
  • 3년 유예 종료 후 실거주 의무 재부과 가능성 → 향후 재계약 시 분쟁 우려.
  • HUG 경매 처리 능력과 회수 지연에 따른 재정 부담 증가 가능성.

5. 정책적 시사점

• 법령 개정의 한계: 단기적 문제 해결에는 성공했으나, 분양가 상한제와 전세제도의 구조적 충돌은 지속됨.
• 시장 신뢰 회복: 정부의 사전 협의 부재로 인한 혼란 재발 방지를 위한 실시간 모니터링 체계 필요.
• 세입자 보호 강화: HUG 보험 외 다중 안전망 (예: LH 매입 제도) 도입 검토 필요성.

이 문제는 정책 설계 시 현장 적용 가능성 미비 에서 비롯된 사례입니다. 제도 개선으로 당장의 위험은 완화되지만, 장기적 안정성을 위해선 정책 일관성과 이해관계자 협의가 필수적입니다.