강동구 고덕동 재개발 투자 관련 임장 나들이
왕초보 부동산 스터디 첫번째 임장은 강동구 고덕동 고덕그라시움 아파트 인근 주택단지이다.
먼저 강동구 고덕동의 과거 모습을 통해 인근 아파트 단지가 들어서기 전의 모습을 살펴보았다.
임장을 하게되면 신축 아파트가 들어섰을 경우 그 전에는 어떤 용도로 사용하고 있었는지가 궁금해진다. 그래서 과거의 모습을 살펴보았다.
왼쪽부터 래미안 힐스, 고덕 아이파크, 고덕 그라시움, 오른쪽 끝에 잘린 부분이 고덕 리엔파크 1단지, 2단지, 우측 하단 고덕 아르테온이다.
빌라나 주택단지 보다는 아파트 단지가 재개발이 빠르게 진행된 것을 알 수 있다.
오늘의 임장지역
- 2번과 3번을 메인 임장지역으로 살펴 보았다.
임장지역 분위기
- 도로 정비가 반듯하게 잘 되어있는 편이며, 조용하며 공원이 중간중간 있어서 환경은 괜찮아 보임.
- 깔끔하며 특색있는 빌딩이 있었다. 중간중간 외벽 보강 공사로 깔끔한 건물들이 있었고 1층은 상가로 이용하는 건물들이 꽤 있었다.
- 3구역이 특히 주택을 빌라로 재건축하는 공사나 완공된 다세대, 빌라 등의 건물들이 많아 지분쪼개기가 활발히 이루어지고 있었다.
- 단독주택의 경우 대부분 담을 터 주차공간으로 활용하여 주택단지 치고 주차할 공간이 넉넉한 편임
고덕동 입지 분석
고덕동은 강동구의 북동쪽에 위치한 지역으로, 몇 가지 중요한 입지적 특성이 있습니다:
- 교통 인프라:
- 지하철 5호선 고덕역, 강일역 인접
- 올림픽대로, 서울외곽순환도로 접근성이 좋음
- 고덕강일지구와 연계되어 교통 개발 가능성이 높음
- 주변 환경:
- 한강 인접 지역으로 자연환경 우수
- 고덕숲 등 녹지공간 풍부
- 고덕래미안, 프라이어팰리스 등 대형 아파트 단지와 인접
- 생활 인프라:
- 롯데백화점, 이마트 등 대형 상업시설 근접
- 교육시설(고덕초, 고덕중, 한영외고 등) 인접
- 의료시설(강동경희대병원 등) 접근성 양호
고덕동 빌라단지 재개발 사업성 분석
- 개발 잠재력:
- 구릉지 위주의 저층 빌라단지가 많아 재개발 시 고층화를 통한 용적률 상승 가능성 높음
- 주변 아파트 단지 대비 낮은 현재 가격으로 개발 차익 기대 가능
- 고덕강일지구 개발과 연계한 시너지 효과 기대
- 위험 요소:
- 일부 지역은 고도제한 있을 수 있음
- 구릉지 특성상 지반 공사비 증가 가능성
- 소규모 빌라단지의 경우 토지 확보 및 조합 결성에 시간 소요될 수 있음
- 정책 환경:
- 서울시의 재개발 규제 완화 기조(2023년 이후)로 인한 사업 추진 가능성 향상
- 강동구의 노후 주거지 정비에 대한 정책적 지원 가능성
- 안전진단 기준 완화로 재개발 진입 장벽 낮아짐
투자 전략 제안
- 단계별 접근:
- 초기 단계(조합설립 이전): 현재 가격이 주변 시세보다 현저히 낮은 구역 물색
- 중기 단계(조합설립~시공사 선정): 사업 추진력이 확인된 구역 집중 투자
- 후기 단계(관리처분인가 이후): 안정적 수익 확보 목적 투자
- 투자 시 주의사항:
- 구역별 진행 상황 면밀히 파악 (조합설립 여부, 시공사 선정 여부)
- 토지등소유자 동의율 확인
- 기존 세입자 현황 및 이주대책 파악
- 지하철역과의 거리, 도로 접근성 등 미시적 입지 고려
- 재정 계획:
- 장기 보유 가능한 자금력 확보 필수
- 조합원 분담금 납부 계획 수립
- 이자 비용 및 세금 계획 사전 수립
고덕동은 강동구 내에서도 발전 가능성이 높은 지역이나, 특정 빌라단지의 재개발 사업성은 해당 구역의 세부 현황(노후도, 토지 가격, 소유자 의견 일치도 등)에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 실제 투자 전에는 특정 구역의 조합설립 추진위원회 진행 상황, 강동구청의 해당 지역 도시계획 방향 등을 직접 확인하시는 것이 중요합니다.
1구역 사진
- 교회부지는 개발에서 제외된다고 함
- 상가 밀집 지역은 개발이 쉽지 않기때문에 주거지역 위주로 선정할 것
아리수로 62~68길 및 동남로 85~87길 인근의 재개발 진행 상황, 투자가치, 개발 가능성 등을 상세히 분석한 결과
재개발 진행 상황
- 고덕동 142 일대 신속통합기획 주택재개발사업: 강동구 고덕동 142 일대에서는 신속통합기획 주택재개발사업이 추진 중입니다.
- 동남로 87길 및 85길 공동주택: 동남로 87길 27(고덕동 530)과 동남로 85길 71(고덕동 636-2)에는 2021년에 준공된 공동주택이 있으며, 하자보수 관련 이슈가 있을 수 있습니다.
투자 가치 및 개발 가능성
- 고덕2-2구역 역세권시프트: 9호선 샘터공원역세권에서는 고덕 2-2구역의 역세권시프트가 추진되고 있으며, 826세대 건립이 예정되어 있습니다. 용적률은 499.98%로, 최고 45층까지 예상되며, 조합원들은 33층 이상 배정 및 한강 조망이 가능할 것으로 예상됩니다.
- 강동구 부동산 시장 동향: 강동구는 최근 10년간 아파트 평균값이 141.1% 상승하여 서울 평균 상승률 136.8%를 웃돌았습니다. 천호, 성내 재정비촉진사업과 고덕, 명일 재건축이 꾸준히 진행되면서 지역 가치가 상승하고 있습니다.
- 교통망 확충: 9호선 연장 및 GTX-D 노선 추진으로 강동구의 교통 접근성이 개선될 예정이며, 이는 지역 부동산 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 9호선은 2028년 개통 예정입니다.
- 길동사거리: 교통망 확충의 핵심 지역으로 꼽히는 길동사거리는 9호선 연장 시 강남 접근성이 향상되어 상업적, 주거적 가치가 상승할 가능성이 큽니다[1, 32]. GTX-D 노선이 실현되면 서울 외곽 및 수도권 접근성이 개선될 전망입니다.
- 규제 완화: 강동구는 강남 4구 중 유일한 비규제지역이라 청약 진입 장벽이 비교적 낮습니다.
투자 시 유의사항
- 사업 진행 단계 확인: 재개발 사업은 여러 단계를 거쳐 진행되므로, 각 단계별 진행 상황을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 사업 초기 단계에서는 불확실성이 높지만, 사업이 진행될수록 투자 안정성이 높아질 수 있습니다.
- 추가 분담금 발생 가능성: 재개발 사업은 예상치 못한 비용 증가로 인해 추가 분담금이 발생할 수 있습니다. 투자 결정 전에 추가 분담금 발생 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.
- 주민 동의율: 재개발 사업의 성공적인 추진을 위해서는 높은 주민 동의율이 필수적입니다. 투자 전에 해당 지역의 주민 동의율을 확인하고, 주민들의 사업 참여 의지를 파악하는 것이 중요합니다.
- 규제 변화: 정부 정책이나 법규 변화는 재개발 사업에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 투자 전에 관련 규제 변화를 주의 깊게 살펴보고, 투자에 미치는 영향을 분석해야 합니다.
강동구 개발 역사 및 최근 변화
강동구는 1970년대 중반부터 천호 지구와 고덕 지구 등의 택지개발사업으로 개발되기 시작했습니다 . 최근에는 천호·성내 재정비촉진사업과 고덕·명일 재건축이 활발히 진행 중이며, 둔촌주공아파트는 '올림픽파크 포레온'으로 재건축되어 2025년 1월 준공을 목표로 공사가 진행 중입니다.
상가 밀집과 재개발 관계 분석
- 상가 밀집이 재개발에 미치는 부정적 영향:
- 이해관계 복잡화: 상가 소유자들은 영업권과 권리금 보상 문제로 동의율 확보가 어려울 수 있음
- 보상 비용 증가: 상가 세입자에 대한 영업 손실 보상, 이전비 등 추가 비용 발생
- 용도 변경 제약: 상업지역에서 주거지역으로의 용도 변경이 필요한 경우 행정적 절차 복잡
- 수익성 차이: 현재 상가 임대수익과 재개발 후 기대수익 비교 시 상가주의 반대 가능성
- 상가 밀집이 재개발에 미치는 긍정적 영향:
- 복합개발 기회: 주상복합이나 상업복합단지로 개발 시 더 높은 사업성 확보 가능
- 용적률 인센티브: 상업지역은 주거지역보다 용적률이 높아 개발 밀도 상승 가능
- 수익 다변화: 재개발 후 상가와 주거 혼합으로 안정적 수익구조 창출
- 지역 랜드마크: 대형 복합시설로 개발 시 지역 활성화 및 가치 상승 효과